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Alquiler vacacional en Canarias e IGIC.

Alquiler vacacional en Canarias e IGIC.

En Canarias, y ante el creciente aumento de la actividad turística, se ha legislado recientemente al respecto, en relación con la afección o no de las cuotas satisfechas en concepto de alquiler vacacional al régimen de tributación indirecta, en Canarias, IGIC. La contraversia entre los distintos servicios prestados, hace que el tema del alquiler vacacional en Canarias e IGIC, se preste a muchas interpretaciones.

Con el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias (BOC nº 101 de 28/05/2015), la Agencia Tributaria Canaria incluyó la obligatoriedad de tributar por el impuesto general indirecto canario, la actividad de explotación de una vivienda vacacional

Que se entiende por alquiler vacacional en Canarias

El concepto de alquiler vacacional en Canarias, ha de concebirse, según propia definición de la Agencia Tributaria Canaria, como una:

cesión temporal a terceros de una vivienda a cambio de un precio y que ha sido comercializada con el fin de alojamiento vacacional en canales de oferta turística

Condiciones para ejercer la actividad de alquiler turístico en Canarias

Las personas que quieran realizar esta actividad, que como hemos dicho, ya se trata de una actividad sujeta y no exenta al Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), deben cumplir además con los siguientes requisitos o condiciones:

  • Alta censal en el impuesto bajo el epígrafe de la actividad económica 1.685 (alojamientos turísticos extrahoteleros).
  • Emitir factura por cada estancia.
  • Repercutir o aplicar el IGIC del 7% al precio del alojamiento y reflejarlo en la factura.

Asimismo, el propietario o las personas físicas o jurídicas a las que éste se la haya encomendado, tendrá todas aquellas obligaciones propias de los sujetos pasivos del IGIC, de acuerdo con lo dispuesto en el Artículo 59 de la Ley 20/1991, de 7 de junio, y entre las que no hay que olvidar, la destacada obligación de presentación de las correspondientes autoliquidaciones trimestrales del IGIC (modelo 420).

Alquiler vacacional en Canarias e IGIC

Creemos conveniente citar textualmente la consulta vinculante de la Agencia Tributaria Canaria número 1827, de 11 de mayo de 2017, pudiendo sacar nuestras propias analogías de los típicos portales intermediarios (no establecidos en Canarias) que gestionan directamente el servicio de alquiler (distintos de los servicios accesorios de éste alquiler, como cambio de sábanas, custodia de valores inmobiliarios, etc.)

La persona física consultante  tiene intención de ejercer la actividad de alquiler vacacional, a través de una empresa intermediaria no establecida en Canarias, que sería la encargada de dar publicidad al inmueble en diversas páginas de internet y de cobrar el servicio de alquiler directamente a los usuarios finales, que se prevé tampoco estarían radicados en el archipiélago. Con periodicidad mensual, y una vez restados sus honorarios, la empresa ingresaría el importe de los alquileres gestionados en una cuenta bancaria a nombre de la consultante, “y sin tener en cuenta el IGIC, ya que no está  establecida en Canarias“.

Obligaciones de la consultante en el ámbito del Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).-

Respuesta:

  1. El servicio de arrendamiento de una vivienda vacacional radicada en Canarias quedará sujeto sin exención al IGIC, con independencia del lugar en que esté establecido el empresario o profesional encargado de la gestión del servicio o del lugar en que residan los sucesivos arrendatarios.  Será aplicable el tipo general del 7 por ciento. La persona física consultante (que presta el alquiler vacacional en Canarias) se encontrará, en todo caso, establecida en Canarias, puesto que el bien inmueble objeto de alquiler vacacional constituirá un establecimiento permanente.
  2. La prestación de servicio de gestión del arrendamiento que realizará, en nombre y por cuenta de la consultante, la entidad no establecida en Canarias, estará sujeta a IGIC recayendo la condición de sujeto pasivo en la persona física consultante como destinataria del servicio de gestión.
  3. La persona física consultante estará obligada al cumplimiento de un conjunto de obligaciones formales, en especial a la presentación de una declaración censal de comienzo (modelo 400), a la emisión, por sí misma o por un tercero autorizado, de las facturas referidas al servicio de alquiler vacacional del bien inmueble, a la llevanza de libros registros de expedidas y de facturas recibidas y a la presentación periódica de autoliquidaciones (modelo 420).

    No obstante, los empresarios o profesionales que actúen mediante establecimiento permanente y no tengan situado su domicilio fiscal en las Islas Canarias, podrán solicitar de la Agencia Tributaria Canaria la autorización de llevanza de las obligaciones de emisión y conservación de facturas y de libros registros en el lugar donde tengan situado dicho domicilio fiscal.

IRPF y alquiler vacacional.

En las últimas campañas del IRPF, se ha venido limitando la deducibilidad de las cantidades pagadas por los arrendatarios en concepto de pago de cantidades para la vivienda habitual. Los rendimientos obtenidos tributarán en el apartado correspondiente de rendimientos de capital inmobiliario; el arrendatario no podrá deducirse cantidad alguna, como es lógico, ya que no se trataría de su vivienda habitual, al ser inferior el periodo del arrendamiento, a los 6 meses necesarios.

Licenciado en Administración y Dirección de Empresas, Esp. Contabilidad. Máster en Auditoría de Cuentas. Máster en Dirección de Negocios Internacionales. Máster en Planificación empresarial del medioambiente.

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27 comentarios
  1. Hola Victor, antes de nada darte las gracias por explicar estas cuestiones que no tiene clara la propia hacienda Estatal. En mi caso tengo un apartamento en alquiler en Canarias y otro en Andalucía que comercializo por plataformas WEB. Estoy alquilando mis otras residencias el tiempo que no las disfruto.

    Si hablas con hacienda en Madrid te dicen que imputes a arrendamiento de capital inmobiliario el beneficio neto obtenido (teniendo en cuanta el % de días de ocupación y el criterio de los gastos que si se pueden deducir) ). Para los días de disfrute propio se estable unos parámetros que Hacienda te dicen como como hacerlo. Esto me imagino que será igual para Canarias que para Península

    Me dejan claro que NO es una actividad económica. Para ser actividad económica tengo que tener contratada a una persona

    Por lo tanto saco la siguiente conclusión: No tengo que estar de alta ni en IVA ni en IAE. Tributo en mi IRPF de cada año

    Para el apartamento de Canarias que se encuentra en suelo RUSTICO de protección agraria, donde “solo arriendo la vivienda” (comercializado por WEB), desconozco el uso que hacen mis inquilinos de la vivienda, entiendo que el tratamiento fiscal debe de ser:
    NO IGIC, NO IAE y SI imputar IRPF a rendimiento de capital inmobiliario.

    Gracias y espero vuestros comentarios

    • Hola buenas; aquí en Canarias, debido a la idiosincrasia del territorio, la emanación de trabas administrativas se me antoja a veces, cuando menos, extraña. De hecho has mencionado el tema más escabroso, que es el de IAE y la supuesta actividad económica; si bien en península (y como entiendo debería suceder aquí), no se considera actividad económica el hecho de alquilar, dígase vacacional o no, aquí la normativa está siendo modificada un día sí y otro tambien. Aunque hoy por hoy la cosa está en manos de los grupos de opinión, expertos, etc, etc, la tributación de IGIC si es necesaria, y la de IAE, a falta de normativa y por no suponer coste yo también la haría en vistas a cubrir riesgos. Obviamente el IRPF, que no admite discusión.

      Gracias por su comentario.

      • El problema es trabajo administrativo (coste) y de sanciones (si tienes retrasos en algún modelo) que representa estar de alta en IGIC y IAE.

        Tus comentarios junto con los de los expertos de Bankintrer son los más aclaratorios que he encontrado en la red.

        Gracias Victor, te agradecería que nos mantuvieras al día de las novedades que surjan.

  2. buenos dias ya presente la autodeclaracion y me di de alta para pagar el igic pero no se como hacer para pagar me podria ayudar?
    muchas gracias

  3. Buenas tardes,
    ante todo gracias por la creación de est blog, ya que es muy dificil encontrar ayudas sobre este tema.
    Mi situación actual es la siguiente:

    Me encuentro en proceso de negociación con el propietario de una vivienda, una casa terrera de 2 plantas en Las Palmas de Gran Canaria.
    La intención es alquilar la planta de arriba como uso vacacional y subarrendar las habitaciones de la planta de abajo como estancia para turistas. El propietario está al corriente de la actividad que quiero desarrollar en su vivienda y su intención es realizar 2 contratos diferentes: La planta de arriba contrato para vivienda, la planta de abajo contrato para “uso comercial”.

    He estado informándome de la legalidad al respecto y no me queda clara la regulación en este tipo de actividades.

    – ¿ Sería la mejor opción ésta forma de contratos?
    – ¿ Tengo que darme de alta como autónomo / empresa para desarrollar ésta actividad ?
    – ¿ Cómo tributarían los beneficios obtenidos?

    Según la Página Web de la agencia tributaria: ” En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario. Sin embargo, la participación del pro­pietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna.

    Únicamente si el arrendamiento se realiza como actividad económica las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados.

    Se entiende que el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando en el desarrollo de la actividad exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión.”

    Muchas gracias de ante mano por resolver nuestras dudas.

    Un saludo

  4. Hola! Me podrìa decir que pasos hay que seguir si quiero alquilar una casa rural como vacacional en Canarias y que tengo que pagar y en donde, si mi recidencia actual está en el extranjero y tributo fuera de españa.

  5. Hola Víctor, a ver si me puedes contestar a unas preguntas así me aclaro:
    Tengo mi 1º vivienda, en suelo urbano, y en ciertos momentos la pondré en alquiler vacacional en la página web de Airbnb. Por lo que entiendo, trimestralmente tendré que pagar el IGIC (7%) de mis reservas (dudo si de mi beneficio o también de la comisión que me quita Airbnb). Por otro lado, aunque es mi primera vivienda, no estoy empadronado allí, ¿Es necesario?
    Por otro lado, de la declaración de la renta, además de x gastos, me podré desgravar la hipoteca y el IGIC?
    ¿Voy bien encaminado?

    • Hola. Por el final. Los gastos deducibles de la declaración de los ingresos por arrendamientos en el IRPF. El padrón, que yo entienda, es independiente (siempre que sea territorio nacional). La vivienda habitual (sea el número que sea) no es destinable a alquiler; sino es la habitual, y aunque la cosa sabes que está en medio de una corriente legal que se avecina turbia cuando menos, el igic es necesario declararlo como actividad profesional que es, si bien espero sacar tiempo para dedicar otra entrada a este mismo tema. Espero haberte ayudado.

  6. ESTOY PENSANDO EN SER ANFITRIÓN O PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA QUE NO ESTÁ EN ZONA TURISTICA Y TAMPOCO PERTENECE A NINGUNA COMUNIDAD YA QUE ES CASA TERRERA Y ME LA QUIEREN PROMOCIONAR Y ALQUILAR UNA EMPRESA POR LA WEB A EXTRANJEROS . YO NO VOY A REALIZAR LIMPIEZA NI NADA COMO EMPRESA HOTELERA Y NO VOY A PONER A NINGÚN TRABAJADOR PARA EL MANTENIMIENTO DE MI VIVIENDA YA QUE LO REALIZARE YO. SI LA EMPRESA ME HACE LOS INGRESOS EN MI CUENTA CORRIENTE. Y NO LE HAGO FACTURA A LA EMPRESA POR GASTOS DE PROMOCIÓN YA QUE LA EMPRESA ME COMENTA QUE ME LO DESCUENTA DE LO QUE VOY A RECIBIR, UN TANTO POR CIENTO PARA ESOS GASTOS. PREGUNTO.
    1) ¿TENGO QUE DECLARAR LOS INGRESOS EN EL APARTADO INGRESOS POR RENDIMIENTO DE CAPITAL INMOBILIARIO?.
    2) ¿PARA DAR DE ALTA Y HACER LA DECLARACIÓN RESPONSABLE ES INDISPENSABLE LA FECHA DE ALTA EN EL IGIC. ya que unos Cabildos insulares lo exigen y otros no.
    3) ¿ YO DEBERÍA DARME DE ALTA EN EL IGIC SI YO NO REALIZO FACTURACIÓN A NADIE? Solo recibo unos ingresos del intermediario de la Web.
    4) LA EMPRESA ME COMENTA QUE ELLOS EN SU PAIS DE ORIGEN DECLARAN TODOS SUS IMPUESTOS Y QUE YO CON PONER LOS INGRESOS COMO CAPITAL INMOBILIARIO
    ES SUFICIENTE. ¿Es cierto ?

    • Hola. A ver, los puntos 1 y 2, están claro que han de ser; el punto 3, me extraña incluso que lo comente. Si va a cobrar, debe facturar, o ya le remitiría a las sanciones especifícas de la ley de blaqueo de capitales o normativa afecta. Tenga cuidado, ya que a mí me extrañaría mucho eso de que no quieran facturarme (más aún si no son de éste país). Una vez esa entidad o sujeto me facture sus servicios por gestionar sus rentas de alquiler, minorarán dichas rentas en el apartado de capital inmobiliario, como usted dice. (Punto 4).

  7. Buenos días.
    En la factura de una vivienda vacacional, además de reflejar el igic, hay que poner la retención de IRPF?.

    Se alquilaría por medio de una empresa intermediaria.

    Muchas gracias.

    • Buenos días; entiendo que se trata de un particular propietario de vivienda vacacional, que entrega la misma a esa intermediaria, y hablamos de la factura que la intermediaria emite al propietario. En ese caso, dependerá tanto de la forma legal adoptada por la intermediaria, como de los servicios que se nos facturen (si nos factura el propio arrendamiento o sólo el servicio promocional o cualquier otra gestión). Espero le sea de ayuda.

  8. Que tal. Deseo ponercomo vivienda vacacional un apartamento. Cumple con requisitos del decreto canario y me obligan a darme de alta en igic desde el cabildo. Ahora bien tendría que darme de alta también en actividades económicas. Soy pensionista y eso me podría afectar? O únicamente lo tendría que declarar en IRpf en rendimiento de capitel inmobiliario. Esta duda no me deja tomar la decisión

    • Hola que tal. Es como usted lo cuenta; le afectará a la pensión en base a lo que ingrese y declare por IRPF, hasta cierto límite (que suele rondar el salario mínimo más porcentaje). En caso de superarle dichos baremos, es posible que le recorten el exceso en la pensión, de provenir ésta de la Seguridad Social.

  9. en mi caso las webs me cobran un porcentaje de gasto de gestion pero yo entiendo q debo para el igic del los ingresos recibidos , es posible?

    • Yo pienso que habrá de tributarse tanto por el ingreso del alquiler vacacional por un lado, como por el posible ingreso que comentas de los servicios webs. Lo cierto es que no tengo claro su posición como contribuyente para con el IGIC; si tiene una propiedad que alquila a través de servicios webs, entiendo que usted pagará a éstos, luego la posible cuota de IGIC que le repercutan, podrá usted descontársela como cuotas de IGIC soportado…

  10. hola , tengo la duda de si hay q pagar igic por las comisiones de la webs donde se publicita la vivienda vacacional?

    • Hola David. Es una pregunta complicada en tanto en cuanto es complicada la determinación de donde se está prestando el servicio web; no obstante, al estar el alquiler enclavado en territorio insular, y ser éste gasto necesario para la obtención del propio ingreso del alquiler, yo entendería que sí habría que declarar dichas comisiones con el signo contrario al devengo del alquiler (según éste se esté cobrando o pagando). Espero haber ayudado, aunque no me quedo del todo seguro; es una consulta muy concreta que intentaremos abordar con más profundidad en temas venideros.

  11. El darme de alta en el igic se dehe a que no se trata como arrendamiento de vivienda sino como servicio turístico de alojamiento. Ahora me surge la duda si se considera actividad económica y también me tengo que dar de alta en actividad económica y presentar las trimestrales en la agencia estatal.
    Saludos,

    • Hola. De mediar alta en IAE, debe tributar por el IGIC que repercuta, como bien se especifica en la entrada. Hay que distinguir, para la temática que expresa, si se ofrecen junto con el alquiler “servicios turísticos”, o simplemente se arrienda la vivienda.

  12. Hola Víctor.

    Muchas gracias por este post.

    Tengo una duda en esta materia. El arrículo 23.1.23 deja exento de IVA los arrendamientos de vivienda, por lo que un alquiler vacacional está exento de IVA (se paga solo la renta).

    Sin embargo, el artículo 23.1.23b establece que si se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza del apartamente, cambio de sábanas, etc) entonces no hay exención del IVA y toca pagar la renta más el correspondiente IVA sobre esa renta.

    Por tanto, un alquiler vacacional en la peninsula, sin limpieza…, está exento de IVA, mientras que lo mismo en Canarias no está exento y el turista tiene que pagar IVA.

    Ya se que se trata de dos impuesto ditintos pero ¿es posible que esto sea así?.

    ¿Es posible que en Canarias también exista esa exención si no hay limieza…?.

    Yo al menos no la he encontrado, pero me sorprende y quería saber si tienes conocimiento de algo al respecto.

    Muchísimas gracias por adelantado.

    • Hola Eduardo. Realmente aquí se complica más la cosa, debido al planeamiento urbanístico que los poderes públicos, o más bien privados, manejan a su antojo. (De hecho sabrás que hay mucha polémica al respecto últimamente).
      Aquí las zonas son turísticas o residenciales; turísticas si hay régimen de explotación (turoperadores y similares), y el resto es residensial y no aplicaría IGIC, ya que no se puede arrendar como vacacional.
      Cuando se factura al turoperador, se incluye el igic “por el servicio completo”; es por ésta vía por donde, en mi humilde opinión, se está intentando encauzar lo que ahora es un problema (la economía sumergida, y esa gente “mala” que vive de los alquileres y no es un hotel) de no tributación. Así, no se entra en la disyuntiva de los servicios que comentas, pues sería una entidad superior (los turoperadores) los que “legalizen o declaren” las rentas de esta actividad.
      ¿Si esto esta bien?… Me parece que el sector hotelero, viendo la moratoria de construcción hotelera en Canarias (que hay que recordar que es el destino y sus valores naturales y paisajísticos lo que trae aquí turístas), actúa en el lado del mercado que le está a la mano, en forma de disminuir la competencia bajo la bandera de erradicar la economía sumergida (cuando desde este sector, lo que se quiere es tributar de una forma justa y legal…)
      No sé si me he enrollado, pero si prestas los servicios de limpieza etc, debes estar encuadrado en unidad de explotación, al menos en Canarias. El alquiler vacacional tipo web, ha estado exento de IGIC, ya que la prestación de estos servicios, cambia precisamente el producto turístico de simple alquiler a alquiler vacacional, repito, en Canarias únicamente. Desconozco sin con el IVA ocurre algo similar.

      • Hola Víctor,

        “y el resto es residencial y no aplicaría IGIC, ya que no se puede arrendar como vacacional.” La Ley 113/2015 dice que las que no se pueden arrendar son las ubicadas en zonas turísticas. Entiendo que las viviendas en zona residencial SÍ se pueden arrendar como vivienda vacacional.

        Un saludo

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