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Alquiler de viviendas en el IRPF 2011. Gastos deducibles y reducciones.

La vivienda en el IRPF

El IRPF 2010 aún está algo lejos en el tiempo, pero conviene ir sentando las bases y repasando conceptos, sobre todo en los aspectos que han cambiado recientemente.

Uno de ellos es el incremento del porcentaje general de reducción del 50 al 60 %, en los rendimientos procedentes del arrendamiento de capital inmobiliario (viviendas que el contribuyente tiene alquiladas). En general, tenemos que tener en cuenta:

Los rendimientos íntegros.-

Aquellos procedentes de “alquilar” la poseción de inmuebles o derechos reales sobre éstos. Cuando hablamos de reales, hablamos en general del usufructu (uso y disfrute), ya que la nuda propiedad no tiene, digamos, un derecho valorable económicamente sobre el inmueble, ya que denota sobre todo, derecho de propiedad futura.

De estos ingresos anuales (importe íntegro que paga el inquilino, sin impuestos indirectos), podremos deducir todos los gastos que como norma general, han sido necesarios para la obtención de estos ingresos. Se consideran generalmente aceptados:

  • Intereses de capitales ajenos (Préstamos hipotecarios por lo general) destinados a financiar la adquisición o mejora del inmueble en cuestión (o el derecho real). También se incluyen los gastos de reparación y conservación, (No entran aquí los gastos de ampliación y mejora, el más típico de ellos el cerramiento del balcón o terraza) entendiéndose como tales:
  • Sustitución de piezas en distintas instalaciones (calefacción, aire acondicionado, etc.)
  • Pintados, arreglos y en general pequeñas obras destinadas a mantener la funcionalidad y habitabilidad del inmueble.

El importe a deducir por los conceptos anteriores no puede superar lo que nos ha pagado el inquilino en el año que se trate (podemos descontarnos como máximo, lo cobrado por el alquiler), pudiéndose acumular el exceso para los 4 ejercicios posteriores.

Además tenemos tambien:

  • Tributos y recargos no estatales y tasas estatales, que incidan tanto sobre los intereses como sobre el propio inmueble, siempre que no tengan carácter sancionador. (El IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles como más común).
  • Servicios externos por parte de terceros, vinculados al funcionamiento del inmueble, como administración, vigilancia y otros similares.
  • Los derivados de formalizaciones contractuales del inmueble, y/o sus derechos de uso, en lo referente a su cesión, constitución o defensa jurídica.
  • Saldos de dudoso cobro. Impago del inquilino de las cuotas devengadas, siempre y cuando se justifiquen debidamente. Para ello, ha de cumplirse que el inquilino:
    1. Se encuentre en situación de concurso.
    2. Sino se encontrase en dicha situación, transcurridos más de 6 meses desde la primera gestión de cobro que se haya efectuado, dígase como tal el procedente burofax o carta certificada.
  • En el caso de que se paguen finalmente cuotas de años anteriores en ejercicios futuros, el tratamiento fiscal de éste es el de computar como ingreso en el ejercicio que se produce el cobro.
  • Servicios y/o suministros.
  • Amortización efectiva de la construcción excluido el valor del suelo. Este valor figura últimamente en el recibo del IBI. La amortización efectiva será el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores:
    1. Coste del inmueble
    2. Valor catastral descontado el valor del suelo, que de no figurar en el recibo del IBI, se puede estimar entre un 40-50 % del valor total de la propiedad). 

Reducción en los rendimientos íntegros.-

Para saber si tenemos derecho a esta reducción, hay que atender al uso que se le está dando al inmueble. Si está alquilado para ser vivienda habitual del inquilino, tendremos derecho a la reducción, de acuerdo al siguiente cuadro:

Edad e IPREM (*) del inquilino% Reducción
Edad entre 18 y 30 años. Ingresos mayores al 75 % IPREM (*)100 %
No cumple algo de lo anterior (Cualquiera de las 2)60 %
* Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Para el 2011 es 532,51 €/mes.

Tal reducción se aplica siempre sobre el rendimiento neto positivo. En caso de alquilarse la vivienda a más de una persona, y solo una de ellas cumpla las condiciones, se ponderará en función de los inquilinos cumplidores sobre el total de ellos. (En caso de dos inquilinos, la reducción operará al 50 % y así sucesivamente).

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